Ипотечный кредит

Страница 6

В процессе срока действия договора банк вправе проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества. Например, в случае ухудшения продуктивности земельного участка вследствие действия залогодателя, выразившихся в невыполнении требований природоохранного режима использования земель, использования земельного участка, способами, приводящими к химическому и радиоактивному загрязнению почв, банк вправе потребовать досрочного расторжения кредитного договора и договора залога. При несогласии залогодателя с требованиями банка о досрочном расторжении указанных договоров и возврата кредита этот вопрос решается в судебном порядке.

Право ипотеки прекращается в случаях, предусмотренных законодательством для финансовых обязательств, а также при прекращении обеспеченного ипотекой обязательства; по договоренности залогодателя и залогодержателя и др. Так как существует возможность вынужденной ликвидации собственности, служащей залогом при ипотечном кредите, а также невыполнении кредитополучателем своих долговых обязательств по погашению кредита в установленные сроки, то кредитор имеет право удержания (продажи) имущества за долги. Основные причины, лежащие в основе невозврата ипотечных кредитов - это неплатежеспособность кредитополучателя, не желание его производить аккуратные платежи, не способность кредитополучателя продать свое имущество в связи с общим падением цен, отсутствием спроса на имущество ипотеки. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи объекта ипотечного кредита, после передачи владения им меньше, чем невыплаченная часть кредита с процентами.

Затраты в связи с невозвратом кредита зависят от время невозврата кредита и уровня процентных ставок. Невозврат кредита на более ранних стадиях чреват наибольшими издержками для банка, т.к. теряется большая доля общей суммы платежей по кредиту. При высоких номинальных ставках, невозврат кредита дает меньше потери для кредитора.

Банки имеют право удержания имущества за невыполненные обязательства кредитополучателя с гарантов, поручителей, страховых компаний и т.д. Если приходится переносить взыскание долга на объект залога путем его продажи, необходимо соблюдать определенную законом процедуру торгов недвижимостью (особенно земельных участков). Выручка от продажи предмета ипотеки должна обеспечить уплату залогодержателю сумм причитающихся ему в возмещение:

· основной суммы обеспеченного ипотекой обязательства;

· процентов, начисляемых на обеспеченное ипотекой обязательство; установленных комиссионных выплат;

· непредвиденных убытков вследствие ненадлежащего использования основного обязательства;

· судебных и иных расходов залогодержателя, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

· расходов по страхованию предмета ипотеки;

· других обоснованных расходов, понесенных в связи с защитой предмета ипотеки или осуществлением его прав по договору ипотеки.

При ипотечном кредитовании договоры о кредите и средства ее обеспечения существенно иные, чем при других видах кредита. Это вызвано в основном длительными сроками погашения и величиной этих кредитов, поэтому для ипотечных организаций требуется повышенная надежность. Ипотечные кредиты относительно недороги, маржа кредитных организаций невелика, так как прибыль формируется за счет больших объемов кредитных вложений.

Ипотечный кредит имеет свои преимущества для банка и кредитополучателя:

· Наличие реальной стоимости, гарантирующей возврат кредита и материальной обеспеченности его на протяжении всего срока кредитования. Обеспечивается принцип конкретности залога, т.е. выделение определенного конкретного имущества для залога. Кредитор получает право преимущественного удовлетворения своих претензий из стоимости данного конкретного имущества должника, а не из всей массы его имущества. Существует также принцип гласности залога, т.е. требование, чтобы залог данного имущества был легко распознаваем для третьих лиц. В целях обеспечения гласности устанавливается норма регистрации сделок с залогом, его нотариальной удостоверенности. Кроме того залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю о всех предыдущих залогах данного имущества, а также о характере и размерах обеспечения этими залогами других обязательств. Если имущество, являющееся предметом залога, переходит в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление другого лица, залог сохраняет свою силу. Он сохраняется также в случае, когда происходит уступка (продажа) залогодержателем обеспеченного залогом требования (закладной) другому лицу. Повторный залог (перезалог) допускается, но требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предыдущего залогодержателя, т.е. банка, выполнившего роль первого кредитора.

Другие материалы:

Основы ипотечного кредитования
Понятиям ипотеки и системы ипотечного кредитования сопутствует такая категория как финансовый риск, выраженный в возможности неисполнения взятых заемщиком обязательств. Для избежания подобных рисков в обязательном порядке кредитором осуществляется оценка платежеспособности клиента, а также определ ...

Органы управления и организационная структура Центрального банка
Высшим органом управления Банком России является Совет директоров. Закон определяет состав, полномочия и порядок назначения, основные функции и вопросы организации работы высшего управляющего органа Банка России. Совет директоров – это коллегиальный орган. Он определяет основные направления деятел ...

Определения банка
· Являясь самостоятельным хозяйствующим субъектом банк обладает всеми правами и признаками юридического лица. Он продает свои услуги, производит и продает «продукт». Банк может осуществлять любые виды хозяйственной деятельности, не противоречащей его уставу. Тем самым очевидны все признаки банка к ...